$ python3 analyze_market.py --region comunidad_valenciana --years 2004:2025
Spaniens Immobilienmarkt hat den Rekord gebrochen.
Das nächste 2008?
Keine Maklermeinung. Keine Prognose aus einem Telegram-Kanal. Mathematik, Daten aus Spaniens staatlichen Datenbanken und KI-Agenten, die 20 Jahre an Transaktionen ausgewertet haben.
109,874
Transaktionen in 2025
20 лет
an Daten (2004–2025)
3
Provinzen
7
KI-Agenten
Ein Makler wird sagen „jetzt ist ein guter Zeitpunkt zum Kaufen".
Die Daten sagen die Wahrheit.
Ich habe Rohdaten direkt vom INE (Instituto Nacional de Estadística) und MITMA (Ministerio de Transportes) über deren APIs geladen. Keine Aggregatoren, keine Zwischenhändler. KI-Agenten entwickelt, die jede Zeile geparst, bereinigt und analysiert haben.
Datenimport
INE REST API + MITMA Excel-Dateien. Transaktionen, Hypotheken, Preise, Ausländer. Rohdaten ohne Vorverarbeitung.
Bereinigung
Provinz-Normalisierung, Parsing von 76 Excel-Blättern, Ausrichtung von Zeitreihen. KI-Agenten haben jede Quelle verarbeitet.
Analyse
Saisonale Zerlegung, Korrelationen, Cross-Lags, Granger-Test. Mathematik, keine Intuition.
Visualisierung
Automatisch generierte Diagramme, Tabellen und Vergleichsanalysen. Vollständig reproduzierbar.
// 01 TRANSAKTIONEN
Rekord gebrochen
109,874 Transaktionen in der Comunidad Valenciana im Jahr 2025. Mehr als auf dem Höhepunkt der Blase 2007.
| Jahr | Alicante | Valencia | Castellón | Gesamt CV |
|---|---|---|---|---|
| 2007 (Höchststand) | 50,483 | 44,181 | 12,983 | 107,647 |
| 2008 | 30,167 | 29,225 | 9,994 | 69,386 |
| 2009 | 23,627 | 21,116 | 8,522 | 53,265 |
| 2010 | 25,102 | 25,228 | 7,697 | 58,027 |
| 2011 | 21,197 | 18,110 | 6,354 | 45,661 |
| 2012 | 22,555 | 17,969 | 6,607 | 47,131 |
| 2013 (Tiefstand) | 23,751 | 15,362 | 5,769 | 44,882 |
| 2014 | 24,347 | 16,610 | 5,637 | 46,594 |
| 2015 | 26,852 | 18,891 | 5,630 | 51,373 |
| 2016 | 29,972 | 22,549 | 6,276 | 58,797 |
| 2017 | 35,940 | 27,417 | 7,494 | 70,851 |
| 2018 | 39,214 | 30,608 | 8,768 | 78,590 |
| 2019 | 36,822 | 29,319 | 8,620 | 74,761 |
| 2020 | 27,912 | 23,634 | 6,779 | 58,325 |
| 2021 | 37,785 | 34,537 | 10,294 | 82,616 |
| 2022 | 51,184 | 39,035 | 11,330 | 101,549 |
| 2023 | 48,374 | 36,568 | 10,774 | 95,716 |
| 2024 | 52,731 | 39,167 | 13,109 | 105,007 |
| 2025 | 54,383 | 41,384 | 14,107 | 109,874 |
// 02 DYNAMIK
Monatlicher Marktpuls
Saisonalität: Höhepunkt — Mai–Juli (Ausländer kommen im Sommer). Minimum — Dezember–Januar. Amplitude ~1,700 Transaktionen/Monat in Alicante.
// 03 PREISE
Alicante ist bereits teurer als auf dem Höhepunkt 2008
| Jahr | Alicante | Valencia | Castellón | Gesamt CV |
|---|---|---|---|---|
| 2004 | €103,649 | €102,928 | €106,588 | €104,388 |
| 2005 | €123,482 | €118,583 | €126,730 | €122,932 |
| 2006 | €140,376 | €146,543 | €150,824 | €143,823 |
| 2007 | €155,270 | €169,538 | €168,009 | €162,662 |
| 2008 (Höchststand) | €165,947 | €182,519 | €168,902 | €173,352 |
| 2009 | €152,584 | €164,925 | €153,323 | €157,595 |
| 2010 | €143,851 | €161,007 | €142,461 | €151,126 |
| 2011 | €133,998 | €138,178 | €130,080 | €135,110 |
| 2012 | €122,478 | €120,118 | €104,294 | €119,029 |
| 2013 (Tiefstand) | €111,976 | €105,328 | €86,528 | €106,430 |
| 2014 | €113,484 | €98,831 | €87,284 | €105,091 |
| 2015 | €116,903 | €97,970 | €88,597 | €106,839 |
| 2016 | €117,088 | €99,528 | €88,421 | €107,294 |
| 2017 | €119,541 | €99,198 | €82,891 | €107,793 |
| 2018 | €125,034 | €106,476 | €88,283 | €113,706 |
| 2019 | €131,160 | €112,388 | €88,781 | €118,912 |
| 2020 | €137,517 | €119,911 | €94,717 | €125,408 |
| 2021 | €146,274 | €126,552 | €96,444 | €131,820 |
| 2022 | €154,195 | €132,473 | €97,725 | €139,545 |
| 2023 | €159,252 | €138,268 | €97,774 | €144,315 |
| 2024 | €175,887 | €148,033 | €107,673 | €156,982 |
| 2025 | €192,193 | €165,457 | €117,565 | €172,541 |
Wachstum +10%/Jahr — Niveau von 2006-2007. Die Löhne steigen um 3-4%. Die Lücke wird größer.
// 04 HYPOTHEK VS BAR
Im Jahr 2007 gab es doppelt so viele Hypotheken wie Transaktionen. Heute nicht mehr.
| Jahr | Alicante | Valencia | Castellón | Gesamt CV | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 136% | 181% | 202% | 162% | ⚠ Blase |
| 2008 | 126% | 157% | 144% | 142% | ⚠ Blase |
| 2009 | 141% | 180% | 133% | 155% | ⚠ Blase |
| 2010 | 104% | 138% | 106% | 119% | ⚠ Blase |
| 2011 | 75% | 112% | 84% | 91% | |
| 2012 | 48% | 71% | 59% | 58% | |
| 2013 | 34% | 58% | 45% | 43% | |
| 2014 | 36% | 62% | 49% | 47% | |
| 2015 | 39% | 64% | 57% | 50% | |
| 2016 | 40% | 64% | 55% | 51% | |
| 2017 | 37% | 59% | 49% | 47% | |
| 2018 | 39% | 62% | 46% | 49% | |
| 2019 | 44% | 70% | 50% | 55% | |
| 2020 | 49% | 74% | 70% | 62% | |
| 2021 | 48% | 73% | 55% | 59% | |
| 2022 | 38% | 72% | 54% | 53% | |
| 2023 | 34% | 58% | 48% | 45% | |
| 2024 | 37% | 63% | 48% | 48% | |
| 2025 | 44% | 72% | 58% | 56% |
Alicante: 56-66% Barkäufe — Ausländer mit externer Finanzierung.
Valencia: 72% über Hypothek — klassischer lokaler Markt.
Valencia: 72% über Hypothek — klassischer lokaler Markt.
// 05 AUSLÄNDER
16% des Marktes. 17,000 Transaktionen pro Jahr. Aber sie kaufen günstig.
| Jahr | Alicante | % | Valencia | % | Castellón | % | Gesamt | % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 4,862 | 9.6 | 2,776 | 6.3 | 1,155 | 8.9 | 8,793 | 8.2 |
| 2008 | 2,042 | 6.8 | 822 | 2.8 | 367 | 3.7 | 3,231 | 4.7 |
| 2009 | 2,500 | 10.6 | 1,430 | 6.8 | 441 | 5.2 | 4,371 | 8.2 |
| 2010 | 2,869 | 11.4 | 1,307 | 5.2 | 341 | 4.4 | 4,517 | 7.8 |
| 2011 | 3,094 | 14.6 | 1,019 | 5.6 | 307 | 4.8 | 4,420 | 9.7 |
| 2012 | 3,748 | 16.6 | 1,370 | 7.6 | 452 | 6.8 | 5,570 | 11.8 |
| 2013 | 3,913 | 16.5 | 1,705 | 11.1 | 517 | 9.0 | 6,135 | 13.7 |
| 2014 | 4,339 | 17.8 | 2,215 | 13.3 | 619 | 11.0 | 7,173 | 15.4 |
| 2015 | 4,589 | 17.1 | 2,747 | 14.5 | 725 | 12.9 | 8,061 | 15.7 |
| 2016 | 4,877 | 16.3 | 3,285 | 14.6 | 899 | 14.3 | 9,061 | 15.4 |
| 2017 | 5,791 | 16.1 | 4,459 | 16.3 | 1,207 | 16.1 | 11,457 | 16.2 |
| 2018 | 6,519 | 16.6 | 5,027 | 16.4 | 1,324 | 15.1 | 12,870 | 16.4 |
| 2019 | 6,323 | 17.2 | 4,948 | 16.9 | 1,301 | 15.1 | 12,572 | 16.8 |
| 2020 | 4,722 | 16.9 | 3,564 | 15.1 | 1,082 | 16.0 | 9,368 | 16.1 |
| 2021 | 6,691 | 17.7 | 4,973 | 14.4 | 1,562 | 15.2 | 13,226 | 16.0 |
| 2022 | 8,781 | 17.2 | 6,464 | 16.6 | 1,784 | 15.7 | 17,029 | 16.8 |
| 2023 | 8,969 | 18.5 | 6,496 | 17.8 | 1,703 | 15.8 | 17,168 | 17.9 |
| 2024 | 8,818 | 16.7 | 6,653 | 17.0 | 1,880 | 14.3 | 17,351 | 16.5 |
| 2025 | 8,703 | 16.0 | 6,402 | 15.5 | 2,051 | 14.5 | 17,156 | 15.6 |
Ausländer kaufen GÜNSTIGER als der Durchschnittspreis: Alicante -8%, Castellón -18%. Bestandsimmobilien an der Küste — keine Luxusvillen.
// 06 NEUBAUTEN
50% des Marktes in 2008. 18% heute. Der Bau wurde eingestellt.
Der Bausektor hat sich nicht erholt. Das Angebotsdefizit ist der Hauptfaktor, der die Preise stützt.
// 07 VERGLEICH MIT 2008
Wird es also einen Crash geben oder nicht?
| Faktor | 2007–2008 | 2025 |
|---|---|---|
| EZB-Zinssatz | 4.25% → 1.0% | 2.5% |
| Hypothekenblase | 136-200%! | 56% (normal) |
| Neubauten | 50% des Marktes | 18% des Marktes |
| Barkäufe | wenige | 60%+ (Alicante) |
| Ausländer | 8% | 16% |
| Preiswachstum | 10-15%/Jahr | 10%/Jahr |
Warum es NICHT crashen wird
- Keine Hypothekenblase. In 2007 gab es doppelt so viele Hypotheken wie Transaktionen. Heute — 56%.
- Angebotsdefizit. Wenig Bautätigkeit, aber Nachfrage vorhanden.
- Barkäufe. 60% in Alicante sind nicht von Zinssätzen abhängig.
- Ausländische Nachfrage mit externer Finanzierung.
Warum es nachgeben könnte
- Wachstum +10%/Jahr — Tempo von 2006-2007.
- Löhne +3%, Preise +10%. Lücke.
- Alicante bereits +16% über dem Höchststand von 2008.
- Geopolitik könnte die ausländische Nachfrage abschneiden.
Fazit
- Ein Crash wie 2008 — unwahrscheinlich. Die Marktstruktur ist anders.
- Verlangsamung — unvermeidlich. 10%/Jahr Wachstum ist nicht nachhaltig.
- Korrektur von 10-20% — möglich bei einem externen Schock.
- Alicante — am anfälligsten (Abhängigkeit von Ausländern).
- Valencia — am widerstandsfähigsten (lokale Nachfrage).
Brauchen Sie eine solche Analyse für Ihren Markt?
Maßgeschneiderte KI-Agenten, Analytics-Automatisierung, Datenextraktion aus beliebigen Quellen.