$ python3 analyze_market.py --region comunidad_valenciana --years 2004:2025
Spaniens Immobilienmarkt hat den Rekord gebrochen.
Das nächste 2008?
Mathematik, Daten aus Spaniens staatlichen Datenbanken und KI-Agenten, die 20 Jahre an Transaktionen ausgewertet haben.
109,874
Transaktionen in 2025
20 лет
an Daten (2004–2025)
3
Provinzen
7
KI-Agenten
Was die Daten zeigen — und was sie nicht vorhersagen.
Ich habe Rohdaten direkt vom INE (Instituto Nacional de Estadística) und MITMA (Ministerio de Transportes) über deren APIs geladen. Keine Aggregatoren, keine Zwischenhändler. KI-Agenten entwickelt, die jede Zeile geparst, bereinigt und analysiert haben.
Datenimport
INE REST API + MITMA Excel-Dateien. Transaktionen, Hypotheken, Preise, Ausländer. Rohdaten ohne Vorverarbeitung.
Bereinigung
Provinz-Normalisierung, Parsing von 76 Excel-Blättern, Ausrichtung von Zeitreihen. KI-Agenten haben jede Quelle verarbeitet.
Analyse
Saisonale Zerlegung, Korrelationen, Cross-Lags, Granger-Test. Mathematik, keine Intuition.
Visualisierung
Automatisch generierte Diagramme, Tabellen und Vergleichsanalysen. Vollständig reproduzierbar.
// 01 TRANSAKTIONEN
Rekord gebrochen
109,874 Transaktionen in der Comunidad Valenciana im Jahr 2025. Mehr als auf dem Höhepunkt der Blase 2007.
| Jahr | Alicante | Valencia | Castellón | Gesamt CV |
|---|---|---|---|---|
| 2007 (Höchststand) | 50,483 | 44,181 | 12,983 | 107,647 |
| 2008 | 30,167 | 29,225 | 9,994 | 69,386 |
| 2009 | 23,627 | 21,116 | 8,522 | 53,265 |
| 2010 | 25,102 | 25,228 | 7,697 | 58,027 |
| 2011 | 21,197 | 18,110 | 6,354 | 45,661 |
| 2012 | 22,555 | 17,969 | 6,607 | 47,131 |
| 2013 (Tiefstand) | 23,751 | 15,362 | 5,769 | 44,882 |
| 2014 | 24,347 | 16,610 | 5,637 | 46,594 |
| 2015 | 26,852 | 18,891 | 5,630 | 51,373 |
| 2016 | 29,972 | 22,549 | 6,276 | 58,797 |
| 2017 | 35,940 | 27,417 | 7,494 | 70,851 |
| 2018 | 39,214 | 30,608 | 8,768 | 78,590 |
| 2019 | 36,822 | 29,319 | 8,620 | 74,761 |
| 2020 | 27,912 | 23,634 | 6,779 | 58,325 |
| 2021 | 37,785 | 34,537 | 10,294 | 82,616 |
| 2022 | 51,184 | 39,035 | 11,330 | 101,549 |
| 2023 | 48,374 | 36,568 | 10,774 | 95,716 |
| 2024 | 52,731 | 39,167 | 13,109 | 105,007 |
| 2025 | 54,383 | 41,384 | 14,107 | 109,874 |
// 02 DYNAMIK
Monatlicher Marktpuls
Saisonalität: Höhepunkt — Mai–Juli (Ausländer kommen im Sommer). Minimum — Dezember–Januar. Amplitude ~1,700 Transaktionen/Monat in Alicante.
// 03 PREISE
Alicante ist bereits teurer als auf dem Höhepunkt 2008
| Jahr | Alicante | Valencia | Castellón | Gesamt CV |
|---|---|---|---|---|
| 2004 | €103,649 | €102,928 | €106,588 | €104,388 |
| 2005 | €123,482 | €118,583 | €126,730 | €122,932 |
| 2006 | €140,376 | €146,543 | €150,824 | €143,823 |
| 2007 | €155,270 | €169,538 | €168,009 | €162,662 |
| 2008 (Höchststand) | €165,947 | €182,519 | €168,902 | €173,352 |
| 2009 | €152,584 | €164,925 | €153,323 | €157,595 |
| 2010 | €143,851 | €161,007 | €142,461 | €151,126 |
| 2011 | €133,998 | €138,178 | €130,080 | €135,110 |
| 2012 | €122,478 | €120,118 | €104,294 | €119,029 |
| 2013 (Tiefstand) | €111,976 | €105,328 | €86,528 | €106,430 |
| 2014 | €113,484 | €98,831 | €87,284 | €105,091 |
| 2015 | €116,903 | €97,970 | €88,597 | €106,839 |
| 2016 | €117,088 | €99,528 | €88,421 | €107,294 |
| 2017 | €119,541 | €99,198 | €82,891 | €107,793 |
| 2018 | €125,034 | €106,476 | €88,283 | €113,706 |
| 2019 | €131,160 | €112,388 | €88,781 | €118,912 |
| 2020 | €137,517 | €119,911 | €94,717 | €125,408 |
| 2021 | €146,274 | €126,552 | €96,444 | €131,820 |
| 2022 | €154,195 | €132,473 | €97,725 | €139,545 |
| 2023 | €159,252 | €138,268 | €97,774 | €144,315 |
| 2024 | €175,887 | €148,033 | €107,673 | €156,982 |
| 2025 | €192,193 | €165,457 | €117,565 | €172,541 |
Wachstum +10%/Jahr — Niveau von 2006-2007. Die Löhne steigen um 3-4%. Die Lücke wird größer.
// 04 HYPOTHEK VS BAR
Im Jahr 2007 gab es doppelt so viele Hypotheken wie Transaktionen. Heute nicht mehr.
| Jahr | Alicante | Valencia | Castellón | Gesamt CV | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 136% | 181% | 202% | 162% | ⚠ Blase |
| 2008 | 126% | 157% | 144% | 142% | ⚠ Blase |
| 2009 | 141% | 180% | 133% | 155% | ⚠ Blase |
| 2010 | 104% | 138% | 106% | 119% | ⚠ Blase |
| 2011 | 75% | 112% | 84% | 91% | |
| 2012 | 48% | 71% | 59% | 58% | |
| 2013 | 34% | 58% | 45% | 43% | |
| 2014 | 36% | 62% | 49% | 47% | |
| 2015 | 39% | 64% | 57% | 50% | |
| 2016 | 40% | 64% | 55% | 51% | |
| 2017 | 37% | 59% | 49% | 47% | |
| 2018 | 39% | 62% | 46% | 49% | |
| 2019 | 44% | 70% | 50% | 55% | |
| 2020 | 49% | 74% | 70% | 62% | |
| 2021 | 48% | 73% | 55% | 59% | |
| 2022 | 38% | 72% | 54% | 53% | |
| 2023 | 34% | 58% | 48% | 45% | |
| 2024 | 37% | 63% | 48% | 48% | |
| 2025 | 44% | 72% | 58% | 56% |
Alicante: 56-66% Barkäufe — Ausländer mit externer Finanzierung.
Valencia: 72% über Hypothek — klassischer lokaler Markt.
Valencia: 72% über Hypothek — klassischer lokaler Markt.
// 05 AUSLÄNDER
16% des Marktes. 17,000 Transaktionen pro Jahr. Aber sie kaufen günstig.
| Jahr | Alicante | % | Valencia | % | Castellón | % | Gesamt | % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 4,862 | 9.6 | 2,776 | 6.3 | 1,155 | 8.9 | 8,793 | 8.2 |
| 2008 | 2,042 | 6.8 | 822 | 2.8 | 367 | 3.7 | 3,231 | 4.7 |
| 2009 | 2,500 | 10.6 | 1,430 | 6.8 | 441 | 5.2 | 4,371 | 8.2 |
| 2010 | 2,869 | 11.4 | 1,307 | 5.2 | 341 | 4.4 | 4,517 | 7.8 |
| 2011 | 3,094 | 14.6 | 1,019 | 5.6 | 307 | 4.8 | 4,420 | 9.7 |
| 2012 | 3,748 | 16.6 | 1,370 | 7.6 | 452 | 6.8 | 5,570 | 11.8 |
| 2013 | 3,913 | 16.5 | 1,705 | 11.1 | 517 | 9.0 | 6,135 | 13.7 |
| 2014 | 4,339 | 17.8 | 2,215 | 13.3 | 619 | 11.0 | 7,173 | 15.4 |
| 2015 | 4,589 | 17.1 | 2,747 | 14.5 | 725 | 12.9 | 8,061 | 15.7 |
| 2016 | 4,877 | 16.3 | 3,285 | 14.6 | 899 | 14.3 | 9,061 | 15.4 |
| 2017 | 5,791 | 16.1 | 4,459 | 16.3 | 1,207 | 16.1 | 11,457 | 16.2 |
| 2018 | 6,519 | 16.6 | 5,027 | 16.4 | 1,324 | 15.1 | 12,870 | 16.4 |
| 2019 | 6,323 | 17.2 | 4,948 | 16.9 | 1,301 | 15.1 | 12,572 | 16.8 |
| 2020 | 4,722 | 16.9 | 3,564 | 15.1 | 1,082 | 16.0 | 9,368 | 16.1 |
| 2021 | 6,691 | 17.7 | 4,973 | 14.4 | 1,562 | 15.2 | 13,226 | 16.0 |
| 2022 | 8,781 | 17.2 | 6,464 | 16.6 | 1,784 | 15.7 | 17,029 | 16.8 |
| 2023 | 8,969 | 18.5 | 6,496 | 17.8 | 1,703 | 15.8 | 17,168 | 17.9 |
| 2024 | 8,818 | 16.7 | 6,653 | 17.0 | 1,880 | 14.3 | 17,351 | 16.5 |
| 2025 | 8,703 | 16.0 | 6,402 | 15.5 | 2,051 | 14.5 | 17,156 | 15.6 |
Ausländer kaufen GÜNSTIGER als der Durchschnittspreis: Alicante -8%, Castellón -18%. Bestandsimmobilien an der Küste — keine Luxusvillen.
// 06 NEUBAUTEN
50% des Marktes in 2008. 18% heute. Der Bau wurde eingestellt.
Der Bausektor hat sich nicht erholt. Das Angebotsdefizit ist der Hauptfaktor, der die Preise stützt.
// 07 VERGLEICH MIT 2008
Wird es also einen Crash geben oder nicht?
| Faktor | 2007–2008 | 2025 |
|---|---|---|
| EZB-Zinssatz | 4.25% → 1.0% | 2.5% |
| Hypothekenblase | 136-200%! | 56% (normal) |
| Neubauten | 50% des Marktes | 18% des Marktes |
| Barkäufe | wenige | 60%+ (Alicante) |
| Ausländer | 8% | 16% |
| Preiswachstum | 10-15%/Jahr | 10%/Jahr |
Warum es NICHT crashen wird
- Keine Hypothekenblase. In 2007 gab es doppelt so viele Hypotheken wie Transaktionen. Heute — 56%.
- Angebotsdefizit. Wenig Bautätigkeit, aber Nachfrage vorhanden.
- Barkäufe. 60% in Alicante sind nicht von Zinssätzen abhängig.
- Ausländische Nachfrage mit externer Finanzierung.
Warum es nachgeben könnte
- Wachstum +10%/Jahr — Tempo von 2006-2007.
- Löhne +3%, Preise +10%. Lücke.
- Alicante bereits +16% über dem Höchststand von 2008.
- Geopolitik könnte die ausländische Nachfrage abschneiden.
Fazit
- Ein Crash wie 2008 — unwahrscheinlich. Die Marktstruktur ist anders.
- Eine Verlangsamung ist wahrscheinlich: 10 %/Jahr Wachstum hat sich historisch nicht gehalten.
- Korrektur von 10-20% — möglich bei einem externen Schock.
- Alicante — am anfälligsten (Abhängigkeit von Ausländern).
- Valencia — am widerstandsfähigsten (lokale Nachfrage).
Grenzen der Methode
- Dies ist eine beschreibende Analyse vergangener Transaktionen, kein Prognosemodell.
- Die Quellen erfassen registrierte Transaktionen: informelle Absprachen und nicht abgeschlossene Verkäufe tauchen darin nicht auf.
- Provinzdurchschnitte verbergen die Streuung zwischen Gemeinden.
Die Daten umfassen 2004–2025. Spätere Zeiträume wurden nicht analysiert.