$ python3 analyze_market.py --region comunidad_valenciana --years 2004:2025
Ринок нерухомості Іспанії побив рекорд.
Наступний 2008?
Не думка ріелтора. Не прогноз із телеграм-каналу. Математика, дані з державних баз Іспанії та AI-агенти, які розібрали 20 років угод.
109,874
угод у 2025
20 років
даних (2004–2025)
3
провінції
7
AI-а��ентів
Ріелтор скаже «зараз гарний час купувати».
Дані скажуть правду.
Я завантажив сирі дані напряму з INE (Instituto Nacional de Estadística) та MITMA (Ministerio de Transportes) через їхні API. Жодних агрегаторів, жодних посередників. Написав AI-агентів, які розібрали, очистили та проаналізували кожен рядок.
Завантаження даних
INE REST API + MITMA Excel файли. Угоди, іпотеки, ціни, іноземці. Сирі дані без обробки.
Очищення
Нормалізація провінцій, парсинг 76 Excel-листів, вирівнювання часових рядів. AI-агенти обробили кожне джерело.
Аналіз
Сезонна декомпозиція, кореляції, крос-лаги, тест Грейнджера. Математика, не інтуїція.
Візуалізація
Автоматична генерація графіків, таблиць та порівняльного аналізу. Все відтворюється.
// 01 УГОДИ
Рекорд побито
109,874 угоди в Comunidad Valenciana у 2025 році. Більше, ніж на піку бульбашки у 2007.
| Рік | Alicante | Valencia | Castellón | Всього CV |
|---|---|---|---|---|
| 2007 (пік) | 50,483 | 44,181 | 12,983 | 107,647 |
| 2008 | 30,167 | 29,225 | 9,994 | 69,386 |
| 2009 | 23,627 | 21,116 | 8,522 | 53,265 |
| 2010 | 25,102 | 25,228 | 7,697 | 58,027 |
| 2011 | 21,197 | 18,110 | 6,354 | 45,661 |
| 2012 | 22,555 | 17,969 | 6,607 | 47,131 |
| 2013 (дно) | 23,751 | 15,362 | 5,769 | 44,882 |
| 2014 | 24,347 | 16,610 | 5,637 | 46,594 |
| 2015 | 26,852 | 18,891 | 5,630 | 51,373 |
| 2016 | 29,972 | 22,549 | 6,276 | 58,797 |
| 2017 | 35,940 | 27,417 | 7,494 | 70,851 |
| 2018 | 39,214 | 30,608 | 8,768 | 78,590 |
| 2019 | 36,822 | 29,319 | 8,620 | 74,761 |
| 2020 | 27,912 | 23,634 | 6,779 | 58,325 |
| 2021 | 37,785 | 34,537 | 10,294 | 82,616 |
| 2022 | 51,184 | 39,035 | 11,330 | 101,549 |
| 2023 | 48,374 | 36,568 | 10,774 | 95,716 |
| 2024 | 52,731 | 39,167 | 13,109 | 105,007 |
| 2025 | 54,383 | 41,384 | 14,107 | 109,874 |
// 02 ДИНАМІКА
Помісячний пульс ринку
Сезонність: пік — травень–липень (іноземці приїжджають влітку). Мінімум — грудень–січень. Амплітуда ~1,700 угод/міс в Аліканте.
// 03 ЦІНИ
Аліканте вже дорожчий за пік 2008
| Рік | Alicante | Valencia | Castellón | Всього CV |
|---|---|---|---|---|
| 2004 | €103,649 | €102,928 | €106,588 | €104,388 |
| 2005 | €123,482 | €118,583 | €126,730 | €122,932 |
| 2006 | €140,376 | €146,543 | €150,824 | €143,823 |
| 2007 | €155,270 | €169,538 | €168,009 | €162,662 |
| 2008 (пік) | €165,947 | €182,519 | €168,902 | €173,352 |
| 2009 | €152,584 | €164,925 | €153,323 | €157,595 |
| 2010 | €143,851 | €161,007 | €142,461 | €151,126 |
| 2011 | €133,998 | €138,178 | €130,080 | €135,110 |
| 2012 | €122,478 | €120,118 | €104,294 | €119,029 |
| 2013 (дно) | €111,976 | €105,328 | €86,528 | €106,430 |
| 2014 | €113,484 | €98,831 | €87,284 | €105,091 |
| 2015 | €116,903 | €97,970 | €88,597 | €106,839 |
| 2016 | €117,088 | €99,528 | €88,421 | €107,294 |
| 2017 | €119,541 | €99,198 | €82,891 | €107,793 |
| 2018 | €125,034 | €106,476 | €88,283 | €113,706 |
| 2019 | €131,160 | €112,388 | €88,781 | €118,912 |
| 2020 | €137,517 | €119,911 | €94,717 | €125,408 |
| 2021 | €146,274 | €126,552 | €96,444 | €131,820 |
| 2022 | €154,195 | €132,473 | €97,725 | €139,545 |
| 2023 | €159,252 | €138,268 | €97,774 | €144,315 |
| 2024 | €175,887 | €148,033 | €107,673 | €156,982 |
| 2025 | €192,193 | €165,457 | €117,565 | €172,541 |
Зростання +10%/рік — рівень 2006-2007. Зарплати зростають на 3-4%. Розрив наростає.
// 04 ІПОТЕКА VS ГОТІВКА
У 2007 іпотек було вдвічі більше ніж угод. Зараз — ні.
| Рік | Alicante | Valencia | Castellón | Всього CV | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 136% | 181% | 202% | 162% | ⚠ бульбашка |
| 2008 | 126% | 157% | 144% | 142% | ⚠ бульбашка |
| 2009 | 141% | 180% | 133% | 155% | ⚠ бульбашка |
| 2010 | 104% | 138% | 106% | 119% | ⚠ бульбашка |
| 2011 | 75% | 112% | 84% | 91% | |
| 2012 | 48% | 71% | 59% | 58% | |
| 2013 | 34% | 58% | 45% | 43% | |
| 2014 | 36% | 62% | 49% | 47% | |
| 2015 | 39% | 64% | 57% | 50% | |
| 2016 | 40% | 64% | 55% | 51% | |
| 2017 | 37% | 59% | 49% | 47% | |
| 2018 | 39% | 62% | 46% | 49% | |
| 2019 | 44% | 70% | 50% | 55% | |
| 2020 | 49% | 74% | 70% | 62% | |
| 2021 | 48% | 73% | 55% | 59% | |
| 2022 | 38% | 72% | 54% | 53% | |
| 2023 | 34% | 58% | 48% | 45% | |
| 2024 | 37% | 63% | 48% | 48% | |
| 2025 | 44% | 72% | 58% | 56% |
Аліканте: 56-66% покупок за готівку — іноземці із зовнішнім фінансуванням.
Валенсія: 72% через іпотеку — класичний місцевий ринок.
Валенсія: 72% через іпотеку — класичний місцевий ринок.
// 05 ІНОЗЕМЦІ
16% ринку. 17,000 угод на рік. Але купують дешеве.
| Рік | Alicante | % | Valencia | % | Castellón | % | Всього | % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 4,862 | 9.6 | 2,776 | 6.3 | 1,155 | 8.9 | 8,793 | 8.2 |
| 2008 | 2,042 | 6.8 | 822 | 2.8 | 367 | 3.7 | 3,231 | 4.7 |
| 2009 | 2,500 | 10.6 | 1,430 | 6.8 | 441 | 5.2 | 4,371 | 8.2 |
| 2010 | 2,869 | 11.4 | 1,307 | 5.2 | 341 | 4.4 | 4,517 | 7.8 |
| 2011 | 3,094 | 14.6 | 1,019 | 5.6 | 307 | 4.8 | 4,420 | 9.7 |
| 2012 | 3,748 | 16.6 | 1,370 | 7.6 | 452 | 6.8 | 5,570 | 11.8 |
| 2013 | 3,913 | 16.5 | 1,705 | 11.1 | 517 | 9.0 | 6,135 | 13.7 |
| 2014 | 4,339 | 17.8 | 2,215 | 13.3 | 619 | 11.0 | 7,173 | 15.4 |
| 2015 | 4,589 | 17.1 | 2,747 | 14.5 | 725 | 12.9 | 8,061 | 15.7 |
| 2016 | 4,877 | 16.3 | 3,285 | 14.6 | 899 | 14.3 | 9,061 | 15.4 |
| 2017 | 5,791 | 16.1 | 4,459 | 16.3 | 1,207 | 16.1 | 11,457 | 16.2 |
| 2018 | 6,519 | 16.6 | 5,027 | 16.4 | 1,324 | 15.1 | 12,870 | 16.4 |
| 2019 | 6,323 | 17.2 | 4,948 | 16.9 | 1,301 | 15.1 | 12,572 | 16.8 |
| 2020 | 4,722 | 16.9 | 3,564 | 15.1 | 1,082 | 16.0 | 9,368 | 16.1 |
| 2021 | 6,691 | 17.7 | 4,973 | 14.4 | 1,562 | 15.2 | 13,226 | 16.0 |
| 2022 | 8,781 | 17.2 | 6,464 | 16.6 | 1,784 | 15.7 | 17,029 | 16.8 |
| 2023 | 8,969 | 18.5 | 6,496 | 17.8 | 1,703 | 15.8 | 17,168 | 17.9 |
| 2024 | 8,818 | 16.7 | 6,653 | 17.0 | 1,880 | 14.3 | 17,351 | 16.5 |
| 2025 | 8,703 | 16.0 | 6,402 | 15.5 | 2,051 | 14.5 | 17,156 | 15.6 |
Іноземці купують ДЕШЕВШЕ середньої ціни: Аліканте -8%, Кастельйон -18%. Це вторинка на узбережжі — не елітні вілли.
// 06 НОВОБУДОВИ
50% ринку у 2008. 18% зараз. Будувати перестали.
Будівельний сектор не відновився. Дефіцит пропозиції — головний фактор, що тримає ціни.
// 07 ПОРІВНЯННЯ З 2008
То буде обвал чи ні?
| Фактор | 2007–2008 | 2025 |
|---|---|---|
| Ставка ЄЦБ | 4.25% → 1.0% | 2.5% |
| Іпотечна бульбашка | 136-200%! | 56% (норма) |
| Новобудови | 50% ринку | 18% ринку |
| Покупки за готівку | мало | 60%+ (Аліканте) |
| Іноземці | 8% | 16% |
| Зростання цін | 10-15%/рік | 10%/рік |
Чому НЕ обвалиться
- Немає іпотечної бульбашки. У 2007 іпотек у 2 рази більше ніж угод. Зараз — 56%.
- Дефіцит пропозиції. Будують мало, а попит є.
- Покупки за готівку. 60% в Аліканте не залежать від ставок.
- Іноземний попит із зовнішнім фінансуванням.
Чому може просісти
- Зростання +10%/рік — темпи 2006-2007.
- Зарплати +3%, ціни +10%. Розрив.
- Аліканте вже +16% до піку 2008.
- Геополітика може обрубати іноземний попит.
Вердикт
- Обвал як у 2008 — малоймовірний. Структура ринку інша.
- Уповільнення — неминуче. Зростання 10%/рік не стійке.
- Корекція 10-20% — можлива при зовнішньому шоці.
- Аліканте — найбільш вразливий (залежність від іноземців).
- Валенсія — найбільш стійка (місцевий попит).
Потрібен такий аналіз для вашого ринку?
Кастомні AI-агенти, автоматизація аналітики, парсинг даних з будь-яких джерел.