$ python3 analyze_market.py --region comunidad_valenciana --years 2004:2025
Le marché immobilier espagnol a battu son record.
Le prochain 2008 ?
Ce n'est pas l'avis d'un agent immobilier. Ce n'est pas une prévision d'un canal Telegram. Mathématiques, données issues des bases gouvernementales espagnoles et agents IA qui ont analysé 20 ans de transactions.
109,874
transactions en 2025
20 лет
de données (2004–2025)
3
provinces
7
agents IA
Un agent immobilier dira « c'est le bon moment pour acheter ».
Les données diront la vérité.
J'ai chargé les données brutes directement depuis l'INE (Instituto Nacional de Estadística) et le MITMA (Ministerio de Transportes) via leurs APIs. Aucun agrégateur, aucun intermédiaire. J'ai développé des agents IA qui ont parsé, nettoyé et analysé chaque ligne.
Chargement des données
INE REST API + fichiers Excel MITMA. Transactions, hypothèques, prix, étrangers. Données brutes sans traitement.
Nettoyage
Normalisation des provinces, parsing de 76 feuilles Excel, alignement des séries temporelles. Les agents IA ont traité chaque source.
Analyse
Décomposition saisonnière, corrélations, cross-lags, test de Granger. Mathématiques, pas intuition.
Visualisation
Génération automatique de graphiques, tableaux et analyses comparatives. Entièrement reproductible.
// 01 TRANSACTIONS
Record battu
109,874 transactions dans la Comunidad Valenciana en 2025. Plus qu'au pic de la bulle de 2007.
| Année | Alicante | Valencia | Castellón | Total CV |
|---|---|---|---|---|
| 2007 (pic) | 50,483 | 44,181 | 12,983 | 107,647 |
| 2008 | 30,167 | 29,225 | 9,994 | 69,386 |
| 2009 | 23,627 | 21,116 | 8,522 | 53,265 |
| 2010 | 25,102 | 25,228 | 7,697 | 58,027 |
| 2011 | 21,197 | 18,110 | 6,354 | 45,661 |
| 2012 | 22,555 | 17,969 | 6,607 | 47,131 |
| 2013 (creux) | 23,751 | 15,362 | 5,769 | 44,882 |
| 2014 | 24,347 | 16,610 | 5,637 | 46,594 |
| 2015 | 26,852 | 18,891 | 5,630 | 51,373 |
| 2016 | 29,972 | 22,549 | 6,276 | 58,797 |
| 2017 | 35,940 | 27,417 | 7,494 | 70,851 |
| 2018 | 39,214 | 30,608 | 8,768 | 78,590 |
| 2019 | 36,822 | 29,319 | 8,620 | 74,761 |
| 2020 | 27,912 | 23,634 | 6,779 | 58,325 |
| 2021 | 37,785 | 34,537 | 10,294 | 82,616 |
| 2022 | 51,184 | 39,035 | 11,330 | 101,549 |
| 2023 | 48,374 | 36,568 | 10,774 | 95,716 |
| 2024 | 52,731 | 39,167 | 13,109 | 105,007 |
| 2025 | 54,383 | 41,384 | 14,107 | 109,874 |
// 02 DYNAMIQUE
Pouls mensuel du marché
Saisonnalité : pic — mai–juillet (les étrangers arrivent en été). Minimum — décembre–janvier. Amplitude ~1,700 transactions/mois à Alicante.
// 03 PRIX
Alicante est déjà plus cher qu'au pic de 2008
| Année | Alicante | Valencia | Castellón | Total CV |
|---|---|---|---|---|
| 2004 | €103,649 | €102,928 | €106,588 | €104,388 |
| 2005 | €123,482 | €118,583 | €126,730 | €122,932 |
| 2006 | €140,376 | €146,543 | €150,824 | €143,823 |
| 2007 | €155,270 | €169,538 | €168,009 | €162,662 |
| 2008 (pic) | €165,947 | €182,519 | €168,902 | €173,352 |
| 2009 | €152,584 | €164,925 | €153,323 | €157,595 |
| 2010 | €143,851 | €161,007 | €142,461 | €151,126 |
| 2011 | €133,998 | €138,178 | €130,080 | €135,110 |
| 2012 | €122,478 | €120,118 | €104,294 | €119,029 |
| 2013 (creux) | €111,976 | €105,328 | €86,528 | €106,430 |
| 2014 | €113,484 | €98,831 | €87,284 | €105,091 |
| 2015 | €116,903 | €97,970 | €88,597 | €106,839 |
| 2016 | €117,088 | €99,528 | €88,421 | €107,294 |
| 2017 | €119,541 | €99,198 | €82,891 | €107,793 |
| 2018 | €125,034 | €106,476 | €88,283 | €113,706 |
| 2019 | €131,160 | €112,388 | €88,781 | €118,912 |
| 2020 | €137,517 | €119,911 | €94,717 | €125,408 |
| 2021 | €146,274 | €126,552 | €96,444 | €131,820 |
| 2022 | €154,195 | €132,473 | €97,725 | €139,545 |
| 2023 | €159,252 | €138,268 | €97,774 | €144,315 |
| 2024 | €175,887 | €148,033 | €107,673 | €156,982 |
| 2025 | €192,193 | €165,457 | €117,565 | €172,541 |
Croissance +10%/an — niveaux de 2006-2007. Les salaires augmentent de 3-4%. L'écart se creuse.
// 04 HYPOTHÈQUE VS LIQUIDITÉS
En 2007, il y avait deux fois plus d'hypothèques que de transactions. Plus maintenant.
| Année | Alicante | Valencia | Castellón | Total CV | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 136% | 181% | 202% | 162% | ⚠ bulle |
| 2008 | 126% | 157% | 144% | 142% | ⚠ bulle |
| 2009 | 141% | 180% | 133% | 155% | ⚠ bulle |
| 2010 | 104% | 138% | 106% | 119% | ⚠ bulle |
| 2011 | 75% | 112% | 84% | 91% | |
| 2012 | 48% | 71% | 59% | 58% | |
| 2013 | 34% | 58% | 45% | 43% | |
| 2014 | 36% | 62% | 49% | 47% | |
| 2015 | 39% | 64% | 57% | 50% | |
| 2016 | 40% | 64% | 55% | 51% | |
| 2017 | 37% | 59% | 49% | 47% | |
| 2018 | 39% | 62% | 46% | 49% | |
| 2019 | 44% | 70% | 50% | 55% | |
| 2020 | 49% | 74% | 70% | 62% | |
| 2021 | 48% | 73% | 55% | 59% | |
| 2022 | 38% | 72% | 54% | 53% | |
| 2023 | 34% | 58% | 48% | 45% | |
| 2024 | 37% | 63% | 48% | 48% | |
| 2025 | 44% | 72% | 58% | 56% |
Alicante : 56-66% d'achats en liquidités — étrangers avec financement externe.
Valence : 72% via hypothèque — marché local classique.
Valence : 72% via hypothèque — marché local classique.
// 05 ÉTRANGERS
16% du marché. 17,000 transactions par an. Mais ils achètent bon marché.
| Année | Alicante | % | Valencia | % | Castellón | % | Total | % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 4,862 | 9.6 | 2,776 | 6.3 | 1,155 | 8.9 | 8,793 | 8.2 |
| 2008 | 2,042 | 6.8 | 822 | 2.8 | 367 | 3.7 | 3,231 | 4.7 |
| 2009 | 2,500 | 10.6 | 1,430 | 6.8 | 441 | 5.2 | 4,371 | 8.2 |
| 2010 | 2,869 | 11.4 | 1,307 | 5.2 | 341 | 4.4 | 4,517 | 7.8 |
| 2011 | 3,094 | 14.6 | 1,019 | 5.6 | 307 | 4.8 | 4,420 | 9.7 |
| 2012 | 3,748 | 16.6 | 1,370 | 7.6 | 452 | 6.8 | 5,570 | 11.8 |
| 2013 | 3,913 | 16.5 | 1,705 | 11.1 | 517 | 9.0 | 6,135 | 13.7 |
| 2014 | 4,339 | 17.8 | 2,215 | 13.3 | 619 | 11.0 | 7,173 | 15.4 |
| 2015 | 4,589 | 17.1 | 2,747 | 14.5 | 725 | 12.9 | 8,061 | 15.7 |
| 2016 | 4,877 | 16.3 | 3,285 | 14.6 | 899 | 14.3 | 9,061 | 15.4 |
| 2017 | 5,791 | 16.1 | 4,459 | 16.3 | 1,207 | 16.1 | 11,457 | 16.2 |
| 2018 | 6,519 | 16.6 | 5,027 | 16.4 | 1,324 | 15.1 | 12,870 | 16.4 |
| 2019 | 6,323 | 17.2 | 4,948 | 16.9 | 1,301 | 15.1 | 12,572 | 16.8 |
| 2020 | 4,722 | 16.9 | 3,564 | 15.1 | 1,082 | 16.0 | 9,368 | 16.1 |
| 2021 | 6,691 | 17.7 | 4,973 | 14.4 | 1,562 | 15.2 | 13,226 | 16.0 |
| 2022 | 8,781 | 17.2 | 6,464 | 16.6 | 1,784 | 15.7 | 17,029 | 16.8 |
| 2023 | 8,969 | 18.5 | 6,496 | 17.8 | 1,703 | 15.8 | 17,168 | 17.9 |
| 2024 | 8,818 | 16.7 | 6,653 | 17.0 | 1,880 | 14.3 | 17,351 | 16.5 |
| 2025 | 8,703 | 16.0 | 6,402 | 15.5 | 2,051 | 14.5 | 17,156 | 15.6 |
Les étrangers achètent MOINS CHER que le prix moyen : Alicante -8%, Castellón -18%. Logements anciens sur la côte — pas de villas de luxe.
// 06 NEUF
50% du marché en 2008. 18% aujourd'hui. La construction s'est arrêtée.
Le secteur de la construction ne s'est pas rétabli. Le déficit d'offre est le principal facteur qui soutient les prix.
// 07 COMPARAISON AVEC 2008
Alors, y aura-t-il un krach ou non ?
| Facteur | 2007–2008 | 2025 |
|---|---|---|
| Taux BCE | 4.25% → 1.0% | 2.5% |
| Bulle hypothécaire | 136-200%! | 56% (normal) |
| Neuf | 50% du marché | 18% du marché |
| Achats en liquidités | peu | 60%+ (Alicante) |
| Étrangers | 8% | 16% |
| Croissance des prix | 10-15%/an | 10%/an |
Pourquoi il n'y aura PAS de krach
- Pas de bulle hypothécaire. En 2007, les hypothèques étaient deux fois plus nombreuses que les transactions. Aujourd'hui — 56%.
- Déficit d'offre. Peu de construction, mais la demande existe.
- Achats en liquidités. 60% à Alicante ne dépendent pas des taux.
- Demande étrangère avec financement externe.
Pourquoi cela pourrait baisser
- Croissance +10%/an — rythme de 2006-2007.
- Salaires +3%, prix +10%. Écart.
- Alicante déjà +16% au-dessus du pic de 2008.
- La géopolitique pourrait couper la demande étrangère.
Verdict
- Un krach comme en 2008 — improbable. La structure du marché est différente.
- Ralentissement — inévitable. Une croissance de 10%/an n'est pas soutenable.
- Correction de 10-20% — possible en cas de choc externe.
- Alicante — la plus vulnérable (dépendance aux étrangers).
- Valence — la plus résiliente (demande locale).
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